Kapitalisierungsrate

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Was ist die 'Kapitalisierungsrate'

Der Kapitalisierungszinssatz ist die Rendite einer Immobilieninvestmentliegenschaft, die auf den Einnahmen basiert, die das Objekt voraussichtlich erwirtschaften wird. Der Kapitalisierungszinssatz wird verwendet, um den potenziellen Ertrag des Anlegers für seine Investition abzuschätzen.

Die Kapitalisierungsrate einer Investition kann berechnet werden, indem das Netto-Betriebsergebnis (NOI) der Investition durch den aktuellen Marktwert der Immobilie dividiert wird, wobei NOI die jährliche Rendite der Immobilie abzüglich aller Betriebskosten ist. Die Formel zur Berechnung der Kapitalisierungsrate kann folgendermaßen ausgedrückt werden:

Kapitalisierungsrate = Nettobetriebsergebnis / Aktueller Marktwert

Einige halten den Kapitalisierungszinssatz im Wesentlichen für den Diskontsatz einer ewigen Rente, obwohl die Verwendung der ewigen Rente in diesem Fall leicht irreführend, da es sich um Zahlungsströme handelt, wird auf Jahresbasis stabil sein.

Die Kapitalisierungsrate wird als Prozentsatz ausgedrückt und wird häufig auch als "Cap-Rate" bezeichnet. "

UNTERBRECHEN 'Kapitalisierungsrate'

Die Kapitalisierungsrate ist sehr nützlich, da sie Informationen über Immobilieninvestitionen rationalisiert und leicht interpretierbar macht. Zum Beispiel, wenn Stephan eine Immobilie für $ 900, 000 kauft und erwartet, dass die Immobilie $ 125, 000 pro Jahr nach Betriebskosten erzeugen wird, beträgt die Kapitalisierungsrate für seine Investition 13. 89% ($ 125, 000 / $ 900, 000 = 0). 1389 = 13, 89%). Das bedeutet, dass Stephan jedes Jahr 13. 89% des Wertes seiner Immobilie als Gewinn verdient.

Dieses Beispiel geht davon aus, dass alle Faktoren von Stephan's Cap-Rate-Berechnungen konstant bleiben, aber in Wirklichkeit werden die Dinge oft etwas komplizierter. Nehmen wir einmal an, dass der Immobilienwert in Stephans Stadt, nachdem er die Investition getätigt hat, nach zwei Jahren den Wert von Stephan auf zwei Millionen Dollar erhöht hat. Inzwischen hat Stephan den gleichen Geldbetrag von der Immobilie gemacht. Da die Berechnung der Kapitalisierungsrate den aktuellen Marktwert verwendet, hat sich die Kapitalisierungsrate der Investition von Stephan geändert. Da der Marktwert der Liegenschaft gestiegen ist, während die NOI von Stephan nicht gestiegen ist, ist die Cap-Rate deutlich auf weniger günstige 6,25% gesunken (125.000 $ / 2 Mio. USD = 0,625 = 6,25%).

Beispiele wie diese veranschaulichen eine wichtige Funktion von Kapitalisierungsraten. Da es sich bei der Cap-Rate um eine Rentabilitätskennzahl handelt, muss der NOI-Anteil relativ zum aktuellen Marktwert konstant bleiben, damit die Kapitalisierungsrate unverändert bleibt. Wenn die NOI steigt, während der Marktwert nicht steigt, wird die Kapitalisierungsrate steigen und, falls das Gegenteil der Fall ist, die Kapitalisierungsrate sinken.Damit eine Immobilieninvestition gewinnbringend bleibt, muss die NOI im gleichen Maße steigen wie der Immobilienwert oder sogar noch stärker. In dieser Hinsicht ist die Kapitalisierungsrate nützlich, da sie dazu verwendet werden kann, eine Immobilieninvestition im Zeitverlauf zu verfolgen, um festzustellen, ob sich ihre Performance verbessert. Wenn aus irgendeinem Grund die Kapitalisierungsrate sinkt, kann es klüger sein, die Immobilie einfach zu verkaufen und anderswo zu investieren. Mit einem Rückgang von mehr als 50% in Stephan's Cap Rate in nur zwei Jahren, würde er wahrscheinlich am besten entweder einen Weg finden, um seine NOI zu erhöhen oder die Immobilie zu verkaufen und eine alternative Investition zu finden.

Kapitalisierungsrate

Oft kann der Vergleich verschiedener Immobilieninvestitionen wie der Vergleich von Äpfeln und Orangen sein, daher ist die Kapitalisierungsrate ein guter Ausgangspunkt, da man damit schnell und einfach viele Investitionsmöglichkeiten mit einem vergleichen kann. ein anderer. Der Vergleich der Marktwerte oder der Betriebsergebnisschätzungen verschiedener Immobilien wird oft schwierig sein und Ergebnisse liefern, die schwierig zu durchschauen sind, aber der Vergleich der Prozentsätze ist sehr einfach.

Angenommen, Martha erwägt zwei verschiedene Investitionen mit Marktwerten von 230.000 $ und 3 Mio. $ und schätzt, dass ihre NOI-Werte bei 40.000 $ bzw. 300.000 $ liegen. Während diese Investitionen sich erheblich unterscheiden, kann Martha bei der Entscheidung helfen, wenn sie wissen, dass ihre jeweiligen Kapitalisierungsraten bei 17, 39 und 10% liegen. Doch obwohl die Cap-Rate der ersten Investition viel höher ist, wird die zweite Investition jedes Jahr viel mehr Geld verdienen, so dass dies wahrscheinlich auch Marthas Entscheidung treffen wird. Während dieses Beispiel dazu beiträgt, die Fähigkeit von Cap Rate beim Vergleichen von Investitionen zu illustrieren, ist es wichtig zu beachten, dass es in dieser Funktion am nützlichsten ist, wenn entweder der NOI oder der aktuelle Marktwert vergleichbar sind. Investitionen mit drastisch unterschiedlichen Größen können oft zusätzliche Überlegungen haben, die einen reibungslosen Vergleich verhindern können.

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, entscheiden sich die Anleger oft für die niedrigste Cap-Rate, die sie akzeptieren werden, um die Investition wert zu machen. Zum Beispiel kann ein Investor entscheiden, dass er für den Betrag, den er ausgeben möchte, nur eine Investition mit einer Kapitalisierungsrate von 10% oder höher akzeptiert. Wenn sie potenzielle Investitionen betrachten, vergleichen sie die Cap-Raten dieser Anlagen mit ihren persönlichen Cap-Raten.

Die Kapitalisierungsrate kann auch dazu verwendet werden, die Amortisationszeit der Investition grob zu berechnen, indem 100 durch die Obergrenze dividiert wird, wenn sie als ganze Zahl ausgedrückt wird. Zum Beispiel kann man die Amortisationszeit einer Investition mit einer Cap-Rate von 5% berechnen, indem man 100 durch 5 teilt, für eine geschätzte Amortisationszeit von 20 Jahren. Diese Methode sollte jedoch nur verwendet werden, um eine grobe Schätzung der Amortisationszeit der Investition zu erhalten, da nur wenige Immobilieninvestitionen über einen langen Zeitraum hinweg eine konstante Kapitalisierungsrate beibehalten werden.

Darüber hinaus ist die Direktkapitalisierung eine Methode zur Bewertung einer Immobilieninvestition, bei der die Kapitalisierungsrate berücksichtigt wird. Mit dieser Methode kann man NOI durch die Cap-Rate dividieren, um die Kapitalkosten der Investition zu bestimmen. Obwohl dies kompliziert klingt, handelt es sich im Wesentlichen um eine Rekonfiguration der Cap-Rate-Formel.

Probleme mit der Kapitalisierungsrate

Während die Kapitalisierungsrate ein sehr nützliches Verhältnis ist, das bei der Planung oder Analyse einer Investition verwendet werden muss, gibt es einige wichtige Einschränkungen, die vor der Verwendung der Kapitalisierungsrate berücksichtigt werden sollten.

Eine solche Einschränkung besteht darin, dass die Cap-Rate für kurzfristige Anlagen nicht sehr nützlich ist. Mit wenig Zeit, um einen zuverlässigen Cashflow zu entwickeln, kann es schwierig oder unmöglich sein, die NOI einer Investition zu bestimmen, wodurch die Berechnung der Cap-Rate ebenfalls schwierig oder unmöglich wird.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Kapitalisierungsrate manchmal als NOI geteilt durch den ursprünglichen Betrag berechnet wird, den der aktuelle Eigentümer für die Immobilie bezahlt hat. Da der Wert einer Eigenschaft selten sehr lange gleich bleibt, ist diese Methode zur Berechnung der Höchstsätze weit weniger nützlich als die andere Methode. Die Berechnung einer Cap-Rate für eine Immobilie mit einem Wert von 2 Mio. USD im Jahr 2015 auf der Grundlage ihres Preises von 300.000 USD im Jahr 1995 wird nicht sehr nützlich sein und sehr irreführende Ergebnisse liefern. Zusätzliche Probleme bei der Verwendung dieser Methode können sich auch bei einer geschuldeten oder vererbten Immobilie ergeben, da die Höchstgrenze nicht mit Nullen festgelegt werden kann.

Die Kapitalisierungsrate ist ein beliebtes und einfaches Verhältnis, das verwendet werden sollte, sollte jedoch nicht der einzige Faktor bei einer Immobilieninvestmententscheidung sein. Viele weitere Faktoren müssen berücksichtigt werden, wie z. B. das Wachstum oder der Rückgang des potenziellen Einkommens, die Wertsteigerung der Immobilie und alle verfügbaren alternativen Anlagen.